Die Bauindustrie war in den vergangenen zehn Jahren grundlegend durch eine hohe Nachfrage, niedrige Zinsen und umfangreiche Förderprogramme gekennzeichnet. Das "größte" Problem bestand in der Beschaffung von Grundstücken und Objekten sowie dem Finden eines Unternehmens, das am Ende tatsächlich ein Angebot für die Bauleitung abgab. Folglich brauchte es kaum Verhandlungstaktiken, und die meisten Projektentwickler und Bauträger konnten ohne größere Sorgen um Prozesse, Strukturen oder strenge interne Vorgaben bauen. Jedoch hat sich das Blatt mittlerweile gewendet.

Hohe Aufwendungen aufgrund falsch kalkulierter Kosten

Bei den hohen Kosten und komplexen Abläufen von Bauprojekten bleibt die Wirtschaftlichkeit für Projektentwickler und Bauträger ganz klar auf der Strecke. Viele kämpfen ums wirtschaftliche Überleben oder mussten bereits Insolvenz anmelden.

Insbesondere in den Phasen der Auftragsausschreibung und -vergabe sowie während der Baustellenabwicklung treten regelmäßig hohe Verschwendungen auf. Falsch kalkulierte Ausschreibungsunterlagen und schlechte Koordination auf der Baustelle treiben die Kosten unnötig in die Höhe und führen zu Verzögerungen im Bauablauf.

Maßgeschneiderte Anforderungen als Kostentreiber

Architekten und Ingenieure tragen nach dem deutschen Werkvertragsrecht gemeinsam die Haftung für Bauprojekte. Das ist insofern tückisch, da bereits bei der Ausarbeitung von Ausschreibungsunterlagen ein hohes Risiko besteht. Um es metaphorisch auszudrücken: Ein Gebäude ist nicht mit simpler Stangenware zu verwechseln, sondern gleicht einem Maßanzug, an dem jedes Detail berücksichtigt wird. Dies bedeutet, dass Projektentwickler und Bauträger einen ganzen Katalog an Parametern berücksichtigen müssen. Das betrifft unter anderem lokale und normative Anforderungen oder auch Fördermaßnahmen, etwa auf energetischer Seite. Je mehr Aspekte die Akteure akribisch beachten müssen, desto höher ist auch die Gefahr, das Budget falsch anzusetzen.

Aus diesem Grund gehen die meisten Architekten und Ingenieure daher auf "Nummer sicher" und planen in ihren Ausschreibungen sowohl hinsichtlich der Kosten als auch der Qualität einen Puffer von meist bis zu 15% ein. Die hohen Preise, die Komplexität von Ausschreibungen und häufig auftretende inhaltliche Lücken schrecken viele Bauunternehmen allerdings ab. Sie verzichten lieber darauf, ein Angebot abzugeben. Und jene, die bieten, kalkulieren horrende Risikoprämien ein. Wird ein Auftrag vergeben, wissen alle Beteiligten tief im Inneren, dass Nachverhandlungen auf sie warten. So entsteht ein Teufelskreis, aus dem Projektentwickler und Bauträger kaum herauskommen.

Herausforderungen auf der Baustelle selbst

Bei der Baustellenabwicklung herrscht eine ähnliche Dynamik zwischen den Gewerken. Dabei gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, das Bauprojekt umzusetzen: Ein Ansatz ist die Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer (GU). Hierbei übernehmen Architekten und Ingenieure die Grundlagenermittlung meist bis zur Baugenehmigung, während die Generalunternehmer die weitere Planung und die komplette Bauausführung übernehmen. Das bietet den Vorteil, jederzeit eine zentrale Ansprechperson und einen direkten Partner für Haftungsfragen zur Seite zu haben. Gleichzeitig entstehen dadurch höhere Kosten, da die Generalunternehmer den sogenannten "GUZ", also den Generalunternehmerzuschlag, beaufschlagen. Dieser Zuschlag bewegt sich üblicherweise zwischen 13 und 23%.

Eine alternative Methode ist die Beauftragung eines Generalübernehmers (GÜ), ein immer beliebteres Modell in Deutschland. In diesem Szenario übernimmt ein Unternehmen die gesamte Planung und Abwicklung des Bauprojekts. Ebenfalls möglich ist die Zusammenarbeit mit einem Generalplaner (GP). Meist wird ein großes Architekturbüro beauftragt, das alle anderen Planer als Subunternehmer einbindet. Der GP erstellt die komplette Planung bis hin zur Ausschreibung, begleitet die Vergabe und übernimmt häufig auch die Objektüberwachung, während die Bauleitung von den einzelnen ausführenden Firmen übernommen wird. In vielen Fällen greift man zu einer Kombination dieses Modells mit einem Generalunternehmer.

Einzelvergaben – weniger Kosten, mehr Aufwand

Wer den Generalunternehmerzuschlag sparen möchte, kann darüber hinaus mit Einzelvergaben arbeiten. Der Auftraggeber beauftragt in dem Fall selbst die unterschiedlichen Unternehmen für die jeweiligen Gewerke, auf Basis von Einheitspreis-Leistungsverzeichnissen (EPLVs). Diese Methode reduziert zwar die Zuschläge, bringt aber hohen Aufwand und das größte Risiko mit sich. Denn folglich benötigt der Auftraggeber auch eigenes Personal und muss die Schnittstellen eigenständig überwachen oder einen Dritten dafür beauftragen.

Oft übernehmen dies dann sogenannte Projektsteuerer. Doch gerade an diesen Schnittstellen wird viel Geld verbrannt, wenn viele Unternehmen und deren Subunternehmer auf einer Baustelle gleichzeitig tätig sind. Zuständigkeiten zwischen den Gewerken bleiben häufig ungeklärt, was zu Missverständnissen und Fehlkommunikation zwischen Planern und Bauunternehmen führt und letztlich zu Verzögerungen und/oder Mehrkosten.

Wenn Auftraggeber auf "Sowiesokosten" sitzen bleiben