Der Bund ist mit seinem umfangreichen Immobilienbesitz einer der größten Bauherren in der Bundesrepublik Deutschland. Allein der Unterhalt der Bundesimmobilien hat ein Volumen von jährlich rund einer Milliarde Euro, die Investitionen sollen in Zukunft bis zu 1,7 Milliarden Euro pro Jahr betragen. Er hat damit sowohl eine wirtschaftlich einflussreiche Position als auch eine wichtige Vorbildrolle. Zu den aktuellen Herausforderungen zählen unter anderem:

• Höhere Flexibilität und schnellere Entscheidungen bei Immobilienprojekten
• Bessere Termin- und Kostentreue bei öffentlichen Bauvorhaben
• Digitalisierung des Bauprozesses und der Immobilienverwaltung
• Energetische Sanierung des Gebäudebestands und energieoptimales Bauen

Um dies zu erreichen, ist ein Paradigmenwechsel hin zu einem professionellen, erfolgsorientierten und vor allem flexiblen Bauprojektmanagement erforderlich.

Im Folgenden stellen wir wichtige Elemente dieser laufenden Transformation vor, die auch als Vorbild für andere Organisationen der öffentlichen Hand bei ähnlichen Herausforderungen dienen können. Planer, Projektmanager und Dienstleister, die als Auftragnehmer und Auftragnehmerinnen für den Bundesbau tätig sind, profitieren von der Veränderung durch mehr Professionalität und schnellen Entscheidungen auf Auftraggeberseite.

Die zentralen Stakeholder des Bundesbaus

Für das Verständnis der komplexen Zusammenhänge im Immobilienmanagement der öffentlichen Hand ist die Kenntnis der Stakeholderstruktur im Bundesbau ein zentraler Schlüssel. Alle Organisationen sind öffentlich-rechtliche Behörden. Dies ist zugleich Hindernis und Chance, denn Behörden sind einerseits an Verwaltungsprozesse gebunden, andererseits sind sie nur dem öffentlichen Wohl verpflichtet und verfolgen keine privatwirtschaftlichen Interessen.

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)

Um das Immobilienmanagement zu professionalisieren, wurde 2005 die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) gegründet. Die BImA ist Eigentümerin, Verwalterin und Vermieterin des größten Teils des Bundesimmobilienbestands (siehe Infokasten "Bundesanstalt für Immobilienaufgaben" am Ende des Artikels). Sie ist eine Anstalt des öffentlichen Rechts. Dies gewährleistet die staatliche Souveränität über die Immobilien des Bundes und vermeidet die Privatisierung.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)

Partner der BImA ist das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Das BBR führt die Bauaufgaben des Bundes an den Regierungssitzen in Berlin und Bonn durch (siehe Infokasten "Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung" am Ende des Artikels). In dieser Rolle ist es auch für den Auslandsbau und für weitere Bauherren des Bundes zuständig, die nicht in das Mieter-Vermieter-Modell der BImA einbezogen sind, wie u.a. das Bundeskanzleramt, das Bundespräsidialamt oder der Bundestag.

Die Landesbauverwaltungen

Operativ durchgeführt werden die Bauvorhaben des Bundes durch die Länder unter der Regie des Bundes. Dabei "leiht" sich der Bund von den Ländern eine "Bauverwaltung", die zwar Teil der Landesverwaltung, aber für den Bund tätig ist. Diese Konstruktion wird als "Organleihe" bezeichnet. Der Bund erstattet den Ländern die Ist-Kosten durch eine jährliche Verwaltungskostenerstattung.

Der Bundesbau ist in den Ländern unterschiedlich organisiert. In den meisten sind die Bundesbauabteilungen der Landesbauverwaltungen für den Bund tätig. In Baden-Württemberg gibt es einen eigenen Landesbetrieb Bundesbau mit sechs Staatlichen Hochbauämtern. In Hessen ist die Oberfinanzdirektion Ansprechpartnerin für den Bund; der Landesbetrieb Bau und Immobilien führt die Bauaufgaben durch. In Schleswig-Holstein steuert das Amt für Bundesbau im Finanzministerium den Bundesbau, der von der Gebäudemanagement Schleswig-Holstein AöR (GMSH) umgesetzt wird.

Die Fachaufsichtsführende Ebene (FfE) und die Baudurchführende Ebene (BdE)

In allen Ländern gibt es eine Fachaufsichtsführende Ebene (FfE) und eine Baudurchführende Ebene (BdE). Neben der fachlichen Kompetenz und den Synergien zum Landesbau profitiert der Bund damit von einer Privilegierung in den Landesbauordnungen. So bedürfen Bauten des Bundes keiner Genehmigung durch die kommunalen Bauämter, sondern das BBR und die Landesbauverwaltungen führen die bauordnungsrechtlichen Verfahren selbst durch.

Das Reformvorhaben Bundesbau

Die Prozesse und Regeln im Bundesbau sind über Jahrzehnte gewachsen und haben sich als schwerfällig und überreguliert erwiesen. Sie waren immer weniger geeignet, die zunehmenden Bauaufgaben umzusetzen und mit der wachsenden Komplexität angemessen umzugehen. Der Bundesrechnungshof hatte in regelmäßigen Abständen angemahnt, dass der Bund die Planung und Steuerung von großen Baumaßnahmen verbessern soll.